Реконструкція старого будинку – комплекс робіт, які дозволять змінити його площу чи поверховість, відновити цілісність основних елементів, зробити будову відповідною до сучасних стандартів. Розглянемо детальніше випадки, коли виникає необхідність у проведенні реконструкції, та які роботи можна проводити в процесі.
Коли виникає потреба у реконструкції
Про те, що будинок потребує повної або часткової реконструкції, можуть свідчити такі ознаки:
- Фундамент. На цоколі з’явилися помітні тріщини або інші видимі дефекти або коли фундамент перекосився. Виявити проблему можна візуально, за допомогою інструментів або за непрямими ознаками. До останніх належать ситуації, коли двері нижньою частиною полотна затирають підлогу, вікна стали гірше функціонувати, змістилося положення ґанку.
- Стіни. У дерев’яних будинках часто гниють нижні вінці, у самій деревині розмножується пліснява та жук-короїд. На стінах цегляних чи кам’яних будинків можна виявити тріщини, утворення холодних зон та протягів (навіть при закритих вікнах).
- Дах. У дерев’яних будинках він – одне з найслабших місць конструкції, часто є причиною протікання, вогкості у приміщеннях. Через грибок або комах-шкідників ушкоджується цілісність балок перекриття та крокви, вони поступово згнивають.
Це основні та найбільш помітні ознаки того, що будинок потребує реконструкції. Але, на жаль, не єдині. Про необхідність проведення подібних робіт також можуть свідчити такі проблеми:
- Система опалення не здатна забезпечити необхідну температуру в приміщеннях, на підтримку тепла потрібно більше коштів.
- Електропроводка не витримує наявних навантажень, про що можуть свідчити іскри, або постійне вибивання пробок-автоматів при спробі під’єднати побутову техніку.
- Наявність проблем з системами водопостачання та водовідведення. Вони можуть проявлятися слабким натиском, постійними засміченнями, значним забрудненням води, що надходить.
- Оздоблення будинку (внутрішнє та/або зовнішнє) занепало, не здатне виконувати своїх безпосередніх функцій.
Також реконструкцію будинку проводять у зв’язку з його незручним плануванням, коли мешканці хочуть змінити конфігурацію будівлі: збільшити загальну площу, прибудувати допоміжні приміщення, тераси чи веранди.
З чого розпочати реконструкцію будинку
Перш ніж приступати до будь-яких видів робіт, необхідно провести оцінку стану будови. Таке завдання краще довірити досвідченому фахівцю, який точніше визначить потрібний обсяг робіт. При проведенні реконструкції можуть знадобитися:
- зміцнення фундаменту або його заміна (часткова чи повна);
- заміна фрагментів стін;
- часткова чи повна заміна інженерних комунікацій;
- відновлення даху;
- повна чи часткова заміна оздоблення;
- реставрація фасаду;
- просочування дерев’яних елементів антисептиками та антипіренами;
- заміна дверних та віконних блоків.
Виникнення непередбачених проблем – досить часте явище в процесі реконструкції будинків. Як приклад – під час зняття підлоги виявляються прогнилі труби, які також потребують заміни.
Необхідно враховувати, що в деяких ситуаціях реконструкція будинку може виявитися просто нерентабельною. У таких випадках є сенс задуматися про зведення нової будови, а не намагатися виправити те, що є. Якщо ж реконструкція є доцільною, після проведення експертизи необхідно розробити проєктну документацію.
Узаконення реконструкції приватного будинку
У жодному разі не можна самовільно проводити реконструкцію будинку, не отримавши попереднього дозволу на такі роботи. Згідно з чинним українським законодавством, це тягне за собою адміністративну (а в деяких випадках і кримінальну) відповідальність.
Крім проєкту реконструкції для узаконення також знадобляться:
- паспорти та ІПН власників нерухомості;
- заява про дозвіл реконструкції від усіх власників;
- документ, що підтверджує права власності;
- техпаспорт будинку.
Які елементи можна реконструювати
Старі будинки рідко коли занепадають поступово. В одних будівель може бути цілий дах, але пошкоджено фундамент, десь реконструкції потребують тільки стіни. Розглянемо детальніше основні елементи, які можна реконструювати.
Зміна площі та перепланування
Старі будинки рідко відрізняються значною площею і зручним плануванням (прохідні кімнати, велика кількість вузьких коридорів, які не можна використати з користю). І якщо капітальний ремонт дозволить виконати перепланування, то реконструкція передбачає більш масштабні зміни – збільшення поверховості та/або площі будинку.
Одне з популярних рішень – переобладнання холодного горища в мансарду, в якій можна організувати спальню, дитячу, кабінет. Але перш ніж приступати до робіт, необхідно оцінити:
- несучу здатність ґрунту;
- міцність фундаменту будинку;
- несучу здатність перекриттів другого поверху.
Цей етап є обов’язковим, оскільки облаштування мансарди збільшить навантаження як на фундамент, так і на ґрунтову основу. При розрахунках важливо не забути врахувати навантаження меблів та обладнання, які будуть встановлені на другому поверсі, а також снігове навантаження. Якщо фундамент, перекриття і грунт, не зможуть витримати додаткових навантажень, має сенс задуматися про прибудову до першого поверху.
Фундамент
Основа будь-якого будинку, від якої безпосередньо залежить його міцність та довговічність. І саме він є однією з проблемних частин будинку, оскільки його зведення могли проводити з порушенням норм і правил, використовуючи неякісні матеріали. Ще одна ситуація – коли фундамент роблять вище рівня промерзання, економлять або зовсім забувають про його утеплення та гідроізоляцію.
- Стрічковий. Реконструкція повинна проходити на всю глибину, тому по периметру заздалегідь відкопують ґрунт. Для посилення можна використовувати металеві обойми, а зруйновані ділянки забетонувати. Для цього навколо старої стрічки фундаменту необхідно зібрати опалубку, а в ній – арматурний каркас, потім заливають бетон. При реконструкції каркасних, будинків з колоди або бруса будівлі підіймають за допомогою домкратів.
- Стовпчастий. У разі його руйнувань або просідання також потрібно підняти будинок. Після цього проводять роботи з відновлення чи заміни стовпів, або ж додають нові палі, які сприяють розподілу ваги будівлі.
Стіни
Актуальна проблема для дерев’яних будинків і зрубів – вінці, що підгнили. Це відбувається через те, що при будівництві не врахували необхідність забезпечення відсічної гідроізоляції. Щоб провести реконструкцію, будинок необхідно підняти домкратами та замінити вінці на нові колоди чи бруси, попередньо оброблені антисептиком. Також обов’язково облаштувати гідроізоляцію.
У стінах з каменю або цегли може знадобитися закладання швів за допомогою розчину, а в разі серйозних пошкоджень – перекладка частини стіни. Якщо йдеться про каркасні будинки, у процесі реконструкції зазвичай ще й заміняють обшивку з утеплювачем.
Фасад
Реконструкція фасаду дозволить не лише відновити його цілісність та повернути привабливий зовнішній вигляд. У процесі можна виконати утеплення (якщо немає). У ході робіт може проводитись:
- очищення зовнішніх стін механічним, хімічним чи комбінованим способом;
- реставрація штукатурки або облицювання;
- закладення тріщин;
- ремонт додаткових конструкцій: водопроводу, систем вентиляції, вимощення;
- вирівнювання поверхні.
Способи оздоблення фасаду
Оздоблення фасаду відповідає не лише за естетичну складову, воно є додатковим захистом стін, а також допомагає зберігати тепло в будинку. Серед найпопулярніших варіантів оформлення фасаду можна назвати такі матеріали:
- Штукатурка – один із затребуваних способів оздоблення фасаду будинку, який десятиліттями не втрачає своєї актуальності. Вона міцна, стійка до впливу холоду і спеки, має високу вологостійкість. Ще одна важлива перевага – можливість фарбувати склад у різні відтінки, створювати за допомогою штукатурки різноманітні фактури, імітацію інших покриттів.
- Фасадна цегла – залежно від матеріалу та технології виготовлення ділиться на клінкерну, силікатну, керамічну, гіперпресовану. З її допомогою можна оздобити як всю поверхню зовнішніх стін, так і виділити окремі архітектурні елементи: колони, пілястри, карнизи, віконні отвори.
- Сайдинг – їм оформлено чимало українських приватних будинків. Простий у монтажі, установку можна виконати самостійно, невимогливий у догляді, стійкий до корозії та гниття.
- Сендвіч-панелі – хороший спосіб не тільки прикрасити будинок, але й підвищити його теплоефективність, адже всередині панелей розташований утеплювач у вигляді мінеральної вати.
Дах
У випадку з дахом може проводитися ревізія чи реконструкція. При ревізії після детального огляду проводять заміну пошкоджених або зруйнованих елементів, при реконструкції повністю змінюють (при сильних пошкодженнях) або переробляють конструкцію (при збільшенні площі будинку). Додатково можуть додати утеплювач, перетворивши горище на мансарду.
Проблеми з дахом часто пов’язані із порушенням цілісності покрівельного покриття. Обсяг та складність робіт будуть безпосередньо пов’язані зі ступенем зносу покрівлі та матеріалу, з якого вона виконана.
- Шифер. На ньому ушкодження добре помітні навіть неозброєним оком. Якщо вони незначні, то листи шиферу ґрунтують, для цього використовують суміш ПВА клею та води у співвідношенні 1 до 3. Отриманим складом покривають дрібні тріщини та пошкодження, наносячи його у 2-3 шари. Роботи необхідно проводити в хмарну погоду, щоб сама суміш та шифер надто не нагрівалися від сонця. При суттєвих пошкодженнях листи шиферу доцільно замінити.
- Металочерепиця. Не піддається ремонту, можлива лише заміна пошкоджених ділянок. Про те, що листи потребують заміни, можуть говорити: корозія металу, лущення фарби на поверхні, деформація листів.
- Бітумна черепиця. Досить часто немає потреби в заміні фрагментів, тільки в їх ремонті. За наявності дрібних тріщин частини черепиці підіймають і змащують зсередини спеціальним покрівельним клеєм, після чого притискають її до основи. Якщо тріщин багато, фрагмент краще акуратно вирізати, а на його місце вставити ідентичний за формою новий.
- Натуральна черепиця. У разі пошкоджень елементи замінюють на нові. Є один суттєвий нюанс: знімають не тільки пошкоджену черепицю, а й сусідні з нею – це необхідно, щоби не порушувати технологію укладання.
Підлога
Залежно від стану покриття може знадобитися як часткова заміна, так і повна реставрація. Якщо дерев’яна підлога уражена не більше ніж на 30% дощок і лаг, достатньо буде лише замінити пошкоджені частини настилу, виконати гідро- і теплоізоляцію. У разі більших пошкоджень знадобиться розібрати дерев’яний настил повністю, після чого укласти нові лаги.
Різні покриття для підлоги (ламінат, паркет, лінолеум) можна змінювати як частково, так і повністю. Щоб виправити пошкодження стяжки або бетонної підлоги, використовують ремонтні суміші або проводять демонтаж з новою заливкою.
Електропроводка
Вона у будинках старого житлового фонду потребує особливо пильної уваги. Несправності в її роботі можуть призвести не просто до виходу з ладу побутової техніки, а й до серйозніших наслідків – пожежі.
Зазвичай під час реконструкції проводиться повна заміна електрики, за якої необхідно:
- зібрати електрощит;
- замінити автоматику;
- встановити ПЗВ/диференціальні автомати;
- прокласти нові кабелі.
Подібні роботи краще довіряти фахівцям, адже найменша помилка може призвести до серйозних негативних наслідків.
Системи водопостачання та водовідведення
Як і у випадку з електрикою, водопровідні та каналізаційні системи у старому будинку можуть вимагати кардинальних змін. До того ж, якщо будова не підключена до водопостачання, а туалет знаходиться на вулиці, потрібна організація інженерних комунікацій з нуля. В цьому випадку роботи зазвичай припускають викопування колодязів або свердловин і встановлення помпових систем для підведення води, септика для стічних вод, прокладку труб.
Системи опалення та вентиляції
Система опалення, що неефективно працює, – ще одна поширена проблема старих будинків. Це пов’язано з тим, що за її організації дотримувалися вимог і норм, які на сьогодні вже просто застаріли. Сучасні котли, теплоносії та батареї допоможуть значно збільшити ККД системи опалення. Їх можна доповнити системою «тепла підлога», завдяки чому в будинку буде максимально комфортно навіть у сильні морози.
Грамотно організована система вентиляції – запорука приємного мікроклімату в будинку. Вона дозволить своєчасно виводити надлишки вологи з приміщень, запобігаючи утворенню цвілі. При газовому або дров’яному опаленні припливно-витяжна вентиляція не просто рекомендується, а потрібна для забезпечення належного рівня безпеки мешканців.
