Реконструкция старого дома – комплекс работ, которые позволят изменить его площадь или этажность, восстановить целостность основных элементов, сделать строение соответствующим современным стандартам. Рассмотрим подробнее случаи, когда возникает необходимость в проведении реконструкции, и какие работы можно проводить в процессе.
Когда возникает необходимость в реконструкции
О том, что дом нуждается в полной или частичной реконструкции могут свидетельствовать следующие признаки:
- Фундамент. На цоколе появились заметные трещины или другие видимые дефекты или же когда фундамент перекосился. Обнаружить проблему можно визуально, при помощи инструментов или по косвенным признакам. К последним относятся ситуации, когда двери нижней частью полотна затирают пол, окна стали хуже функционировать, сдвинулось положение крыльца.
- Стены. В деревянных домах часто подгнивают нижние венцы, в самой древесине размножается плесень и жук-короед. На стенах кирпичных или каменных домов можно обнаружить трещины, образование холодных зон и сквозняков (даже при закрытых окнах).
- Крыша. В деревянных домах она – одно из самых слабых мест конструкции, часто является причиной протечек, сырости в помещениях. Из-за грибка или насекомых-вредителей повреждается целостность балок перекрытия и стропил, они постепенно сгнивают.
Это основные и наиболее заметные признаки того, что дом нуждается в реконструкции. Но, увы, не единственные. О необходимости проведения подобных работ также могут свидетельствовать следующие проблемы:
- Система отопления не способна обеспечить необходимую температуру в помещениях, на поддержание тепла требуется все больше средств.
- Электропроводка не выдерживает имеющихся нагрузок, о чем могут свидетельствовать искры, или постоянное выбивание пробок-автоматов при попытке подключить бытовую технику.
- Наличие проблем с системами водоснабжения и водоотведения. Они могут проявляться слабым напором, постоянными засорами, значительным загрязнением поступающей воды.
- Отделка дома (внутренняя и/или внешняя) обветшала, не способна выполнять своих непосредственных функций.
Также реконструкцию проводят в связи с неудобной планировкой, когда жильцы хотят изменить конфигурацию строения: увеличить общую площадь, пристроить вспомогательные помещения, террасы или веранды.
С чего начать реконструкцию дома
Прежде, чем приступать к каким-либо видам работ, необходимо провести оценку состояния строения. Такую задачу лучше доверить опытному специалисту, который более точно определит нужный объем работ. При проведении реконструкции могут потребоваться:
- укрепление фундамента либо его замена (частичная или полная);
- замена фрагментов стен;
- частичная или полная замена инженерных коммуникаций;
- восстановление крыши;
- полная или частичная замена отделки;
- реставрация фасада;
- пропитка деревянных элементов антисептиками и антипиренами;
- замена дверных и оконных блоков.
Возникновение непредвиденных проблем – достаточно частое явление при реконструкции домов. Как пример – во время снятия пола обнаруживаются прогнившие трубы, которые также нуждаются в замене.
Необходимо учитывать, что в некоторых ситуациях реконструкция дома может оказаться попросту нерентабельной. В таких случаях имеет смысл задуматься о возведении нового строения, а не пытаться исправить то, что есть. Если же реконструкция целесообразна, после проведения экспертизы необходимо разработать проектную документацию.
Узаконивание реконструкции частного дома
Ни в коем случае нельзя самовольно проводить реконструкцию дома, не получив предварительного разрешения на подобные работы. Согласно действующему украинскому законодательству, это влечет за собой административную (а в некоторых случаях и уголовную) ответственность.
Помимо проекта реконструкции для узаконивания также потребуются:
- паспорта и ИНН владельцев недвижимости;
- заявление о разрешении реконструкции от всех собственников;
- документ, подтверждающий права собственности;
- техпаспорт дома.
Какие элементы можно реконструировать
Старые дома редко когда ветшают равномерно. У одних строений может быть целой крыша, но поврежден фундамент, где-то в реконструкции нуждаются только стены. Рассмотрим более подробно основные элементы, которые можно реконструировать.
Изменение площади и перепланировка
Старые дома редко когда отличаются значительной площадью и удобной планировкой (проходные комнаты, большое количество узких бесполезных коридоров). И если капитальный ремонт позволит выполнить перепланировку, то реконструкция предполагает более значительные изменения – увеличение этажности и/или площади дома.
Одно из популярных решений – переоборудование холодного чердака в утепленную мансарду, в которой можно организовать спальню, детскую, кабинет. Но прежде, чем приступать к работам, необходимо оценить:
- несущую способность грунта;
- прочность фундамента дома;
- несущую способность перекрытий второго этажа.
Этот этап обязателен, так как обустройство мансарды увеличит нагрузку как на фундамент, так и на грунтовое основание. При расчетах важно не забыть учесть нагрузку мебели и оборудования, которые будут установлены на втором этаже, а также снеговую нагрузку. Если несущая способность фундамента, перекрытий и грунта не сможет выдержать дополнительных нагрузок, имеет смысл задуматься о пристройке к первому этажу.
Фундамент
Основа любого дома, от которой непосредственно зависит его прочность и долговечность. И именно он является одной из самых проблемных частей дома, так как его возведение могли проводить с нарушением норм и правил, используя некачественные материалы. Еще одна ситуация – когда фундамент делают выше уровня промерзания, экономят или вовсе забывают про его утепление и гидроизоляцию.
- Ленточный. Реконструкция должна проходить на всю глубину, поэтому по периметру предварительно откапывают грунт. Для усиления можно использовать металлические обоймы, а разрушенные участки забетонировать. Для этого вокруг старой ленты фундамента необходимо собрать опалубку, а внутри нее – арматурный каркас, после заливают бетон. При реконструкции каркасных, домов из бревна или бруса строения приподнимают при помощи домкратов.
- Столбчатый. В случае его разрушений или просадки также потребуется приподнять дом. После этого проводят работы по восстановлению или замене столбов, или же добавляют новые сваи, которые способствуют распределению веса здания.
Стены
Актуальная проблема для деревянных домов и срубов – подгнившие венцы. Это происходи от того, что при строительстве не учли необходимость в обеспечении отсечной гидроизоляции. Чтобы провести реконструкцию, дом необходимо поднять домкратами и заменить венцы на новые бревна или брусья, предварительно обработанные антисептиком. Также обязательно обустроить гидроизоляцию.
В стенах из камня или кирпича может потребоваться заделка швов при помощи раствора, а в случае серьезных повреждений – перекладка части стены. Если речь о каркасных домах, в процессе реконструкции обычно еще и меняют обшивку с утеплителем.
Фасад
Реконструкция фасада позволит не только восстановить его целостность и вернуть привлекательный внешний вид. В процессе можно выполнить утепление (если его нет). В ходе работ может проводиться:
- очищение наружных стен механическим, химическим или комбинированным способом;
- реставрация штукатурки или облицовки;
- заделка трещин;
- ремонт дополнительных конструкций: водопровода, систем вентиляции, отмостки;
- выравнивание поверхности.
Способы отделки фасада
Отделка фасада отвечает не только за эстетическую составляющую, она служит дополнительной защитой стен, а также помогает сохранять тепло в доме. Среди наиболее популярных вариантов оформления фасада можно назвать следующие материалы:
- Штукатурка – один из востребованных способов отделки фасада дома, который десятилетиями не теряет своей актуальности. Она прочная, устойчивая к воздействию холода и жара, обладает высокой влагостойкостью. Еще одно важное преимущество – возможность окрашивать состав в различные оттенки, создавать при помощи штукатурки разнообразные фактуры, имитацию других покрытий.
- Фасадный кирпич – в зависимости от материала и технологии изготовления делится на клинкерный, силикатный, керамический, гиперпрессованный. С его помощью можно отделать как всю поверхность наружных стен, так и выделить отдельные архитектурные элементы: колонны, пилястры, карнизы, оконные проемы.
- Сайдинг – им оформлено немало украинских частных домов. Прост в монтаже, установку можно выполнить самостоятельно, нетребователен в уходе, устойчив к коррозии и гниению.
- Сэндвич-панели – хороший способ не только украсить дом, но и повысить его теплоэффективность, ведь внутри панелей расположен утеплитель в виде минеральной ваты.
Крыша
В случае с крышей может проводиться ревизия либо реконструкция. В первом случае после детального осмотра проводят замену поврежденных или разрушенных элементов, во втором – полностью меняют (при сильных повреждениях) или переделывают конструкцию (при увеличении площади дома). При реконструкции дополнительно могут добавить утеплитель, превратив чердак в мансарду.
Проблемы с крышей часто связаны с нарушением целостности кровельного покрытия. Объем и сложность работ будут непосредственно связаны со степенью износа кровли и материала, из которого она выполнена.
- Шифер. На нем повреждения хорошо заметны даже невооруженным взглядом. Если они незначительные, то листы шифера грунтуют, для этого используют смесь ПВА клея и воды в соотношении 1 к 3. Полученным составом покрывают мелкие трещинки и повреждения, нанося его в 2-3 слоя. Работы необходимо проводить в пасмурную погоду, чтобы сама смесь и шифер слишком не нагревались от солнца. При существенных повреждениях листы шифера целесообразно заменить.
- Металлочерепица. Не поддается ремонту, возможна только замена поврежденных участков. О том, что листы нуждаются в замене, могут говорить: коррозия металла, лущение краски на поверхности, деформация листов.
- Битумная черепица. Достаточно часто нет необходимости в замене фрагментов, только лишь в их ремонте. При наличии мелких трещин части черепицы приподнимают и смазывают изнутри специальным кровельным клеем, после чего прижимают ее к основанию. Если трещин много, фрагмент лучше аккуратно вырезать, а на его место вставить идентичный по форме новый.
- Натуральная черепица. В случае повреждений элементы заменяют на новые. Есть один значительный нюанс: снимают не только поврежденную черепицу, но и соседние с ней – это необходимо, чтобы не нарушать технологию укладки.
Полы
В зависимости от состояния покрытия может потребоваться как частичная замена, так и полная реставрация. Если у деревянного пола поражено не более чем 30% досок и лаг, достаточно будет лишь заменить поврежденные части настила, выполнить гидро- и теплоизоляцию. В случае более значительных повреждений понадобится разобрать деревянный настил полностью, после чего уложить новые лаги.
Различные напольные покрытия (ламинат, паркет, линолеум) можно менять как частично, так и полностью. Чтобы исправить повреждения стяжки или бетонного пола, используют ремонтные смеси или проводят демонтаж с последующей новой заливкой.
Электропроводка
Она в домах старого жилого фонда требует особенно пристального внимания. Неисправности в ее работе могут привести не просто к поломке бытовой техники, но и к более серьезным последствиям – пожару.
Обычно при реконструкции проводится полная замена электрики, при которой необходимо:
- собрать электрощит;
- заменить автоматику;
- установить УЗО/дифференциальные автоматы;
- проложить новые кабели.
Подобные работы лучше доверять специалистам, ведь малейшая ошибка может привести к очень серьезным негативным последствиям.
Системы водоснабжения и водоотведения
Как и в случае с электрикой, водопроводные и канализационные системы в старом доме могут требовать кардинальных изменений. Более того, если строение не подключено к водоснабжению, а туалет находится на улице, потребуется организация инженерных коммуникаций с нуля. В этом случае работы обычно предполагают копку колодцев или скважин и установку насосных систем для подвода воды, установку септика для сточных вод, прокладку труб.
Системы отопления и вентиляции
Неэффективно работающая система отопления – еще одна распространенная проблема старых домов. Это связано с тем, что при ее организации следовали требованиям и нормам, которые на сегодня уже попросту устарели. Современные котлы, теплоносители и батареи помогут значительно увеличить КПД системы отопления. Их можно дополнить системой «теплый пол», благодаря чему в доме будет максимально комфортно даже в сильные морозы.
Грамотно организованная система вентиляции – залог приятного микроклимата в доме. Она позволит своевременно выводить излишки влаги из помещений, предотвращая образование плесени. При газовом или дровяном отоплении приточно-вытяжная вентиляция не просто рекомендуется, а требуется для обеспечения должного уровня безопасности жильцов.
